בפסיכולוגיה הישראלית, "דירה להשקעה" היא כמעט מילה נרדפת לביטחון כלכלי. הרעיון של בעלות על נכס מוחשי, כזה שמייצר הכנסה חודשית קבועה (שכירות) ונהנה מעליית ערך כמעט קבועה לאורך עשורים, הוא מפתה. כל כך מפתה, עד שמשקיעים רבים מרכזים את כל הונם, ואף ממנפים אותו במשכנתאות כבדות, בסל אחד ויחיד: סל הנדל"ן.

זוהי אסטרטגיה מסוכנת. בעוד שנדל"ן הוא בהחלט רכיב חשוב בכל תיק השקעות, ביזור (Diversification) הוא העיקרון הבסיסי ביותר בניהול הון.

הסיכון שב"נכס בטוח"

האמונה ש"מחירי הדיור תמיד עולים" היא אליה וקוץ בה. היא אולי נכונה בפרספקטיבה של 30 שנה, אבל היא לחלוטין לא נכונה בטווחים קצרים ובינוניים. שוק הנדל"ן הוא מחזורי. תקופות של עליות ריבית חדות, כמו אלו שחווינו, יכולות להקפיא את השוק, לשחוק את התשואה משכירות (בגלל עליית ההחזר החודשי) ואף להוביל לירידות מחירים.

מי שכל כספו מושקע בנדל"ן, מוצא את עצמו חשוף לחלוטין לסיכון זה. יתרה מכך, נכס נדל"ן הוא "לא נזיל". אם תזדקקו לכסף באופן מיידי, לא תוכלו "למכור חדר" מהדירה. תהליך מכירה אורך חודשים ובזמן לחץ, ייתכן שתאלצו למכור במחיר הפסד.

האיזון: שוק ההון כמשלים לנדל"ן

כאן נכנס לתמונה שוק ההון (מניות, אג"ח). בניגוד לנדל"ן, שוק ההון נזיל לחלוטין – ניתן לקנות ולמכור בלחיצת כפתור. אך חשוב מכך, הוא לעיתים קרובות נע בקורלציה הפוכה או שונה מנדל"ן.

כשהריבית עולה, שוק הנדל"ן סובל, אך אגרות חוב ממשלתיות או פיקדונות בנקאיים הופכים אטרקטיביים. כשהטכנולוגיה פורצת, מניות בתחום החדשנות יכולות להניב רווחים אדירים שאינם קשורים כלל למחיר הממוצע למ"ר בגוש דן.

שילוב של נדל"ן מניב (שמייצר תזרים קבוע) עם תיק מניות (שמייצר צמיחה ופוטנציאל רווח גבוה) ורכיב סולידי (אג"ח או פיקדון), יוצר תיק מאוזן. בתקופה שאחד האפיקים מדשדש, השני יכול לפרוח ולפצות עליו.

גיוון בתוך הנדל"ן עצמו

גם את "סל הנדל"ן" עצמו חובה לגוון. משקיע שרוכש שלוש דירות באותו בניין, חשוף לסיכון נקודתי אדיר (למשל, בעיה ספציפית בבניין או ירידת קרנה של השכונה). משקיע חכם יפזר את השקעות הנדל"ן שלו: דירה אחת להשכרה למשפחות באזור ביקוש, חלק נוסף בקרן המשקיעה בנדל"ן מניב בחו"ל (כמו מרכזים לוגיסטיים), ורכישה קטנה של קרקע עם אופק תכנוני.

פיזור סיכונים הוא לא ויתור על תשואה; הוא ניהול סיכונים מושכל. זהו המהלך שמאפשר לישון בשקט בלילה, בידיעה שגם אם שוק אחד חוטף מכה, התיק הכולל נשאר יציב.